Seit 2022 berichte ich an dieser Stelle immer wieder über die Krise der offenen Immobilienfonds – ein Zusammenbruch in Zeitlupe. Bis Anfang dieses Jahres wurden die Fonds von großen Finanzvertrieben und Investmentabteilungen noch aktiv beworben, fanden sich auf Empfehlungslisten oder sogar in Musterportfolios, als gäbe es keine schlechten Nachrichten. Dieser Zustand hat nun abrupt ein Ende gefunden – den Verantwortlichen wurde offenbar allmählich ihre Haftung gegenüber den Kunden und auch den unwissenden Beratern bewusst.

Die Krise am Immobilienmarkt und die massiven Mittelabflüsse haben die Branche weiterhin fest im Griff. Allein in der ersten Jahreshälfte 2026 kam es zu einer beispiellosen Welle neuer Fondseinfrierungen und einer großen Abwicklungswelle.

Liquidation - der erste vollständige Fall dieser Krisenwelle: KanAm Leading Cities Invest

Der Fondsanbieter KanAm Grund hat die Verwaltung des Sondervermögens KanAm Leading Cities Invest (LCI) zum 26. Juni 2026 offiziell gekündigt. Seit dem 29. Juni 2026 ist die Anteilsrücknahme komplett gestoppt, der Fonds befindet sich in der endgültigen, dauerhaften Abwicklung. Das gilt als historischer „Super-GAU" für die aktuelle Krise, denn es ist die erste vollständige Liquidation eines größeren Fonds in dieser Marktphase.

Der Blick zurück: die Krise nach der Finanzkrise 2008

In der großen Krise der offenen Immobilienfonds infolge der globalen Finanzkrise ab 2008 wurden insgesamt fast 20 namhafte Fonds dauerhaft geschlossen und in die Abwicklung geschickt – das bis dahin größte Desaster dieser Anlageklasse in Deutschland. Die Anleger haben ihr Geld bis heute, nach nunmehr 18 Jahren, nicht vollständig zurückerhalten, und die Verluste waren für viele schmerzhaft.

Obwohl die meisten Fonds mittlerweile all ihre Immobilien verkauft haben, ziehen sich die finalen bürokratischen und steuerlichen Abwicklungen bei einigen Fonds bis ins Jahr 2026 hinein – und werden wahrscheinlich auch keinen Abschluss finden.

Rücknahme vorübergehend ausgesetzt

Diese Fonds haben aufgrund akuter Liquiditätsengpässe die Reißleine gezogen. Anleger können ihre Anteile regulär nicht mehr zurückgeben. Gesetzlich darf dieser Zustand bis zu 36 Monate andauern:

• Wertgrund WohnSelect D: Fror Mitte Januar 2026 als erster Fonds dieser neuen Krisenwelle die Anlegergelder ein. Diese Schließung wirkte wie ein Katalysator und löste Domino-Effekte – also weitere Kündigungswellen – bei anderen Fonds aus.
• Fokus Wohnen Deutschland (Industria): Stoppte am 26. Februar 2026 offiziell die Rücknahme von Anteilen. Auch hier zwang der extrem hohe Rückgabedruck infolge der Zinswende das Management zum Handeln.
• UBS (D) Euroinvest Immobilien: Die Rücknahme und Ausgabe der Anteile wurde am 25. März 2026 ausgesetzt. Die Barreserven reichten nicht mehr aus, um die Auszahlungswünsche der Anleger zu bedienen.
• Habona Nahversorgungsfonds Deutschland: Wurde Ende Juni / Anfang Juli 2026 eingefroren. Grund war ein massiver, unkontrollierbarer Rückgabedruck durch Anlegerkündigungen.

Was bedeutet das für Anleger?  Die Fondsgesellschaften nehmen keine Anteile mehr an – ein regulärer Verkauf ist nicht mehr möglich. Ein Verkauf ist oft nur noch über die Börse, den sogenannten Zweitmarkt, möglich. Allerdings müssen Anleger dort mit erheblichen Kursabschlägen im Vergleich zum eigentlichen Anteilswert rechnen.

Scope-Studie: Stabile Vermietung, aber schwache Wertentwicklung

Scope hat sich als einziges Analysehaus wieder einmal dem Thema gewidmet und in einer aktuellen Marktstudie die Lage offener Immobilienfonds im Jahr 2026 vor dem Hintergrund eines herausfordernden Marktumfelds analysiert.

Trotz stabiler Vermietungsquoten und moderater Verschuldung kämpft die Branche mit erheblichen Mittelabflüssen sowie einer stagnierenden Wertentwicklung. Die Innenstädte verwaisen in manchen Städten zunehmend – das kann jeder sehen. Die Umsätze im Handel gehen zurück, Firmenpleiten nehmen zu, Büroflächen werden weniger nachgefragt, Home-Office bleibt im Trend.

Die Immobilienfonds halten aber nicht nur im Auftrag ihrer Kunden Immobilien – verbunden mit allen damit einhergehenden Kosten –, sondern beleihen diese zusätzlich auch noch mit Krediten. Ende 2025 lag die durchschnittliche Kreditquote bei 18,6 % und stieg bis zum 30.04.2026 leicht auf 19,1 %. Das liegt weit unter der gesetzlichen Obergrenze von 30 %, doch steigende Zinssätze werden zunehmend zu einem Problem.

Renditevergleich: Weit abgeschlagen hinter dem Tagesgeld

Man kann es niemandem verdenken: Ein Anleger, der mit Tagesgeld 2–3 % Rendite erzielen und dabei täglich über sein Geld verfügen kann, stellt sich zu Recht die Frage, was er mit einem offenen Immobilienfonds und dessen fehlender Verfügbarkeit noch anfangen soll.

Der Durchschnitt ist negativ: Im Kalenderjahr 2025 erzielten die offenen Immobilienpublikumsfonds im Durchschnitt eine Rendite von -1,2 %. Per 30.04.2026 rutschte die durchschnittliche rollierende Jahresperformance weiter auf -1,65 % ab. Hauptgrund hierfür sind erneut Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios. Da die meisten Anleger als Wunsch eine sichere Anlage und Schutz vor Inflation formuliert haben, scheint das Anlage unpassend.

Steuerungsinstrumente

Als Reaktion auf den Liquiditätsdruck wurden neue Management-Instrumente wie Rücknahmegebühren und die Beschränkung der Rücknahme von Fondsanteilen  eingeführt, um die Stabilität der Portfolios langfristig zu sichern. Zumindest die Bewertungen der Immobilien werden inzwischen konservativer. Dei Anbieter scheinen aus dem Skandal um den UniImmo ZBI von Union Investment und einer Sonderbe(ab)wertung über Nacht um fast -17 Prozent  gelernt zu haben, nicht zuletzt wegen der juristischen Konsequenzen.

Wie geht es weiter mit dieser Anlageklasse?

Wie eine Zukunft für diese Anlageklasse aussehen kann, steht in den Sternen. Neuerdings sind Investitionen in erneuerbare Energien möglich. Es würde mich am Ende auch nicht wundern, wenn ein paar schwächelnde Immobilien in ELTIF umgeparkt werden – für Investoren, die dann definitiv nicht mehr herauskommen –, oder in neu entstehenden Altersvorsorgedepots landen, wo sie mit festverzinslichen Wertpapieren und Aktien vermischt werden.

Ein Vertrieb ist heute fast nur noch in den Bankfilialen möglich. Konzernunabhängige Anlageberater haben diese Anlageklasse komplett aus ihrem Portfolio genommen. Zusammen mit dem weiter anhaltenden Verkaufsdruck wird es nicht einfacher werden.

Wie in einer Drehtür sucht man meist betagte Anleger, denen man die Anteile schmackhaft machen kann. Sie geben das dringend benötigte Geld, das andere Anleger ausgezahlt bekommen sollen. 24 Monate Mindesthaltefrist - so lange müssen Sie die Fondsanteile nach dem Kauf mindestens besitzen. Die Kündigungsfrist ist zwölf Monate. Da beide Fristen parallel laufen können, kommen Sie frühestens nach exakt 24 Monaten wieder an Ihr Geld, wenn Sie die Kündigung bereits nach den ersten 12 Monaten Haltedauer einreichen. Und auch nur unter der Voraussetzung, dass der Fonds nicht liquidiert oder ausgesetzt wird.

Neue Förderung für die Umwandlung von Büros in Wohnungen

Eine weitere Hilfestellung liefert aktuell die Politik. Einerseits herrscht in den deutschen Städten eine eklatante Wohnraumknappheit, die zunehmend zum sozialen Problem wird. Andererseits wächst der Leerstand in Bürogebäuden, insbesondere in solchen, deren Zuschnitt, Lage und Ausstattung heutigen Ansprüchen kaum noch gerecht werden.

Aktuell werden landesweit mehr als 12 Millionen Quadratmeter Bürofläche nicht genutzt. Da liegt die Idee nahe, einen möglichst großen Teil dieser Bestandsgebäude in Wohnraum zu verwandeln. Viele Immobilieninvestoren, darunter die großen offenen Immobilienfonds, scheuen jedoch die oft enormen Umbaukosten.

Büromieten liegen, sofern die Flächen überhaupt vermietet sind, um ein Vielfaches höher als Wohnungsmieten. Gewerbeflächen, die einmal in Wohnraum umgewandelt wurden, lassen sich nicht mehr zurückwandeln. Zudem unterliegt Wohnraum einem besonderen gesetzlichen Schutz bei der Miethöhe – bis hin zur Mietpreisbremse.

Die Bundesregierung lockt daher mit einem Förderprogramm: Für jede neu geschaffene Wohneinheit können seit Anfang Juli 30.000 EUR Zuschuss beantragt werden. Allerdings ist die Gesamtfördersumme auf 300.000 EUR pro Investor begrenzt. Zusätzlich ist Bedingung, dass bestimmte Auflagen zur energetischen Sanierung eingehalten werden.

Insgesamt stehen laut Bundesbauministerin Verena Hubertz 300 Millionen Euro für das Programm bereit. Bewilligung und Auszahlung der Förderung erfolgen über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die Nachfrage nach diesem Programm dürfte sich angesichts der genannten Hürden dennoch in Grenzen halten.